株式投資

REIT(不動産投資信託)という金融商品について

REIT(不動産投資信託)について

今回のコロナショックにより、様々な資産の暴落が続いている状況ですが、その中でもREIT(不動産投資信託)という金融商品の下落が凄いと騒がれています。

今回の暴落をきっかけにREIT(不動産投資信託)という金融商品を耳にした人も多いのではないでしょうか?

今回は、このREIT(不動産投資信託)について、私も調べてみたので、その内容をできるだけわかりやすく共有したいと思います。

ちなみに、以下の画像は、最近の日本のREITを指数化した、東証REIT指数と呼ばれるもののチャートになります(2020/03/22時点)。

JREIT指数 2020-03-22

5年チャートでこの下落なので、凄まじい暴落っぷり、ということがわかりますね。。

REIT(不動産投資信託)とはどのような金融商品なのか?

  • REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ったもの。
  • REITは日本語では「不動産投資信託」と言います。
  • 多くの投資家から集めたお金を元手に、様々な不動産を購入して、その不動産から生まれる利益(賃料や売却益)を投資家に分配する金融商品。
REITの仕組み

上記画像は、一般社団法人投資信託協会のHPから引用しています。

https://www.toushin.or.jp/reit/about/what/

J-REITとなっていますが、頭文字のJはJapanのJなので、基本的な仕組みは一緒だと思ってもらって大丈夫です。

株式投資をしている人で、投資信託を使っている人は、すぐにイメージできると思います。投資信託なので、基本的な構造は一緒なんです。

「信託」という言葉どおり、「専門家を信用して、運用をお願いする」という意味です。

株式でも債券でも不動産でも、いろいろな投資信託がありますが、基本的な構造は一緒です。

自分ですべてを管理するのは難しいので、運用はプロにお任せしよう!という発想です🌟

REIT(不動産投資信託)のメリットとデメリットについて

  • 少ない金額から不動産へ投資をすることができる
  • 運用を専門家におまかせできる
  • 買いたいときに買える、売りたいときに売れる(現物不動産投資より流動性が高い)
  • その他の金融商品と比べ相対的に高利回りを期待できる(利益の大部分を分配金として支払うことで法人税が免除されるという仕組み)
  • 価格変動リスクがある(今回のような暴落で損をしてしまうことがある)
  • 流動性のリスクがある(売買が少なくなることで、好きなように売買できなくなる可能性がある)
  • 信用リスクがある(資金繰りや信用リスクの観点から倒産する可能性もある)

メリットやデメリットを挙げてみましたが、基本的には、REITという金融商品に限らず、その他の投資信託にも当てはまるような内容になっています。

なので、ここではREITの特徴に焦点をあててメリットを少しばかり解説したいと思います。

REIT(不動産投資信託)は少ない金額から不動産に投資することができる

不動産への投資っていろいろなやり方があるんですが、REITという商品が出てくるまでは、個人が銀行から数百万~数千万円(時としては数億円)借金して、不動産へ投資するというパターンだったわけですね。

金額的にもかなり大きいですし、あまり失敗もできない、売りたくなってもすぐに売れない、、、。

など、個人で不動産投資を始めるのって、かなりリスクの大きいものだったんですよね。

そこにきてREIT(不動産投資信託)の登場です。投資信託なので、変な話、100円から購入可能なわけです。

不動産へ投資をしたいけど、ハードルが高すぎて投資できなかった人にはかなりの朗報なわけです。

REIT(不動産投資信託)は相対的に高利回りを期待できる

これは、REITの仕組みに関わってくるのですが、REIT商品を見てみると、利回りが高い商品が多いんですよね。

これはなぜかというと、投資法人が挙げた利益の9割以上を配当金として支払う場合、法人税が免除されるんですね(*法人税が免除されるためには、この他にも条件がありますが、ここでは配当金の9割ルールを覚えておけば十分でしょう)。

税金が免除されるということは、それだけ投資家に回るお金が多くなることを意味します。なので、REIT商品は高利回り商品が多いのです。

REIT(不動産投資信託)が投資する不動産という資産について

REITについて説明をしてきた訳ですが、REITの投資対象は「不動産」です。

株式、債券、商品などいろいろな投資対象がある中で、不動産へ投資することの意味は何なのでしょうか?

「不動産」という投資対象の特徴について

  • 価格の値動きの参考として、「株>為替≧不動産>債券(国債)」。
  • インフレに強い資産
  • 安定した家賃収入が見込める

価格の値動きについてですが、株より小さくて、債券より大きい、ミドルリスク・ミドルリターンくらいに捉えておけばいいと思います。

不動産はインフレに強い資産

不動産は株式と同様にインフレに強い資産として有名です。

インフレとはインフレーションのことで、物価(物の値段)が継続的に上昇する現象のことです。

資産運用を考えるうえで、インフレは超重要な要素です。

なぜなら、資産運用のリターンは、インフレ率を考慮したあとの数値が大事だからです。

例えば、あなたが銀行に100円を預けたとしましょう。欲しいお菓子があって、お金を預けたときには、そのお菓子の値段は102円だったとしましょう。

預けた預金の利率は2%でした。

1年後に、利子が2円ついていました。

「よしよし、これで元本(100円)と利息(2円)を合わせて102円だから、ほしいお菓子(102円)が買える!」と思っていましたが、そうはいきませんでした。

なぜか。

銀行の利率よりも、早いスピードでインフレが進んでいたからです(インフレ率は3%)。

インフレ率が3%ということは、お菓子の値段は103円!

残念ながら、102円では不足しています。

何が言いたいかというと、名目上の利子率だけ(リターンだけ)を考えていたのみでは、本当に自分が豊かになったのかどうかがわからないという点(この例の場合、目的のお菓子は買えなかった)です。

そのため、必ず、資産運用のリターンを考えるときには、インフレ率(ものの値段の上昇分)を考慮しないといけないのですね。

中長期で資産運用をする場合には、インフレ率に負けないだけの、リターンをもたらす資産にお金を投じることが大事になってきます。

その点、不動産はインフレに強いという特徴があります。

経済成長にともなって不動産の価値は上昇していきますし、またそれに伴って少しずつ賃料を上げることもできます。

これまでの日本における不動産市場の動向について

東証REIT指数 最大チャート

上の画像は、東証REITの長期チャートです。

2009年あたりに底をつけて、じわじわ上昇してきて、今回のコロナショックで大暴落って感じです。

2008年から2009年にかけて大きな暴落が起きていますが、これはリーマンショックの影響です。

また、別の記事で説明をしようと思っていますが、リーマンショックという事件の震源地は不動産金融だったのです。

不動産金融のデリバティブの混迷から一気に金融不安が広まり、その中心にあった不動産価格は大暴落をしました。

下落スピードでいうと、今回のコロナショックのほうが大きいですね。。

まさに急転直下という表現がしっくり来るほどです(笑)。

画像は日本の不動産市場のものですが、基本的には、世界の不動産市場も同様の動きです。

これから不動産市場はどうなるのか?

まぁ、相場のことなので、何とも言えないというのが、私の感想です(何じゃそりゃって感じでしょうが)。

ただ個人的には、株式と連関性が高いので、世界経済が成長するのに合わせて、不動産価格も上昇するのだろう、とまりかは考えています。

ちなみに、私は不動産市場がいい感じに下げてきているので、少しずつ投資信託を買ってもいいのかなって思っています。

もちろん、一気に買うのはリスクが大きいので、必ず資金管理を行い、分割して買うのが良いですよ。

私は少量ですが、世界REITとJREITに連動する投資信託を購入しました。

長期投資家という性格上、極端に値段が下がっていると買いたくなってしまうんですよね(もちろん、普段から購入対象のウォッチはしていますが)。

この記事は皆さんに投資を促すものではないので、そのへんは理解しながら、参考にして読んでもらえればと思います。

REIT周辺の知識について、ざっくり知りたいと言う人に読ん貰えればと思ってます🌟

また追加情報があれば更新していきますね!